Está nos teus planos comprar casa com recurso a crédito habitação? Então com certeza já ouviste falar em LTV. Este é um dos termos com os quais vais ter de te familiarizar. Neste artigo vamos explicar-te o que é, como se calcula e qual a sua importância na aprovação do crédito.
Acompanha-nos para saberes mais.
O que é?
Antes de mais nada, LTV é a sigla para Loan-to-Value. De uma forma muito resumida, podemos afirmar que se trata do rácio entre o valor do imóvel e o valor que o banco financia. Assim, é um indicador que os bancos utilizam para determinar o valor possível do teu financiamento.
Contudo, o LTV é também chamado de “rácio financiamento garantia”. Isto porque o imóvel que vais comprar, servirá de garantia para o banco, no caso de entrares em incumprimento com o teu crédito. Agora, para melhor entenderes o conceito do LTV, precisamos primeiro debruçar-nos sobre o valor do imóvel.
Como sabes, quando fazes um pedido de crédito habitação, a instituição bancária só financia uma parte do valor do imóvel (normalmente financiam 90%). O restante, terás de ser tu a assegurar com capitais próprios.
Portanto, já vimos que o LTV é o rácio entre o valor do imóvel e o valor do crédito. Sabemos que o valor do imóvel a considerar poderá ser o valor da avaliação ou o valor de aquisição, consoante o que for menor entre os dois.
O valor de aquisição é o que vais pagar ao vendedor, que ficará registado na escritura de compra e venda.
Já o valor de avaliação é o que resultar da avaliação feita pelo perito nomeado pelo banco. São analisados um conjunto de critérios para determinar este valor, como o estado do imóvel, a zona envolvente, o mercado imobiliário na mesma área, entre outros fatores.
Como se calcula?
Desde logo, cada instituição bancária pode definir o LTV máximo para calcular o valor máximo de financiamento. Ora, segundo as regras do Banco de Portugal, o LTV não pode ser superior a 90% quando se trata de crédito habitação para aquisição ou construção de habitação própria e permanente, e 85% quando seja para aquisição de habitação secundária.
Neste vídeo falamos um pouco mais sobre este tema.
Assim, como vimos, o valor a considerar para este rácio é o menor entre o valor de aquisição e o valor da avaliação.
Ora então, vamos supor que vais comprar uma casa por 175.000€, que foi avaliada pelo perito do banco em 200.000€. Assim, o rácio será calculado com base nos 175.000€, pois é o menor dos dois valores.
A percentagem do LTV pode ser fixada livremente pelo banco. Então, imagina que este banco que aprovou o teu crédito habitação aplica um LTV de 90%. A conta é simples, 175.000€ x 90% = 157.500€. Ora, o teu banco vai financiar 157.500€. Os restantes 17.500€, terás de ser tu a pagar.
Qual a importância do LTV no crédito habitação?
Continuando, já vimos que o LTV é um parâmetro essencial para determinar o montante que o banco vai libertar de financiamento para comprares a tua casa. Ou seja, para os bancos, o LTV serve como uma forma de análise de risco da operação.
Quanto maior for o LTV, maior é o risco do teu banco, porque o valor do teu crédito é elevado em relação ao valor do imóvel.
Vamos pegar no mesmo exemplo para conseguires entender melhor. Imagina que acabaste por contratar o teu crédito habitação e o banco emprestou-te os 157.500€ para comprares a tua casa. Passados uns meses, deixas de cumprir com a obrigação de pagar as prestações, e o banco acaba por penhorar a tua casa. (Para saberes mais sobre garantias, podes ler este artigo do nosso blog).
Em suma, esta casa é a garantia que o banco tem para reaver o dinheiro que tu deixaste de pagar. Ora, quanto maior for o valor da casa, em relação ao valor do empréstimo, menos risco confere ao banco. Assim, podemos afirmar que quanto menor o LTV, menor o risco suportado pelo banco.
Que impacto tem a avaliação do imóvel?
Já sabemos que o valor a considerar para o cálculo do LTV será o menor entre o valor de aquisição e o valor da avaliação.
Imagina que vais comprar a casa por 175.000€. Se partirmos do princípio que este é o menor dos dois valores, o banco vai financiar 157.500€. Agora, imagina que o perito avaliador do banco avalia a tua casa em apenas 165.000€. Assim sendo, este será considerado o valor para cálculo da LTV. Logo, 165.000€ x 90% = 148.500€.
Então, neste caso, terás de entrar com capitais próprios de 26.500€ (175.000€ – 148.500€).
Assim sendo, como vês, a avaliação do imóvel é muito importante, porque pode causar uma redução do valor do teu financiamento.
Por isso, quando escolheres a casa que vais comprar tenta perceber se a mesma tem potencial para ser avaliada num valor suficiente para conseguires aprovar o máximo de financiamento para o crédito habitação.
Por fim, estás a pensar comprar casa? Então, podes deixar aqui o teu pedido para tentarmos ajudar.
