Já entrou em vigor o Decreto-lei 80-A/2022 de 25 de novembro que consagra as medidas de apoio para quem tem crédito habitação. Este diploma aplica-se às famílias que tem crédito para habitação permanente, com o capital em dívida até 300.000€. E permite a renegociação do crédito sem penalização para os clientes.
Estas medidas foram aprovadas pelo Governo para apoiar as famílias que tem visto a sua vida financeira dificultada em consequência das subsequentes subidas da Euribor.
As medidas de apoio são:
- Obrigatoriedade dos bancos de renegociar os contratos de crédito quando a taxa de esforço for superior a 36%;
- Suspensão das comissões de amortização antecipadas nos empréstimos com taxa variável.
A Renegociação do Crédito
Esta medida estabelece que os bancos são obrigados a apresentar uma proposta de renegociação do contrato de crédito, sempre que se verificar um aumento significativo da taxa de esforço.
Entende-se que existe um aumento significativo da taxa de esforço nas seguintes situações:
- A taxa de esforço atingiu os 36% em consequência de um aumento de 5 pontos percentuais em relação:
- à taxa de esforço de há um ano atrás;
- à taxa de esforço calculada na data da contratação nos contratos celebrados há menos de 12 meses;
- A taxa de esforço atingiu os 36% em consequência de um aumento de mais de 3 pontos percentuais em relação ao considerado no momento da contratação do crédito;
- A taxa de esforço é igual ou superior a 50%
Como calcular a taxa de esforço?
A taxa de esforço determina-se pela relação entre o rendimento mensal do agregado familiar e a suas responsabilidades de crédito. Serve para aferir a capacidade de cumprir os compromissos financeiros, ou seja, os créditos contratados ou a contratar.
Para calcular a taxa de esforço podemos utilizar a seguinte fórmula:
Encargos mensais com créditos / Rendimento mensal líquido X 100
Consideram-se encargos mensais com créditos o valor total das prestações pagas de crédito habitação, crédito pessoal, crédito automóvel, cartões de crédito e outros créditos existentes.
No rendimento mensal líquido devem considerar-se não só o salário líquido mensal como também rendimentos de pensões, rendas ou outro tipo de rendimentos mensais fixos declarados em IRS.
O resultado será expresso numa percentagem que determina a fatia do orçamento mensal familiar disponível para encargos com créditos.
Abaixo apresentamos um exemplo prático para melhor compreensão:
Encargos mensais com créditos: 400€
Rendimento mensal líquido: 1000€
400€ / 1000€ x 100 = 40%
Neste caso a taxa de esforço é de 40%
Quem pode pedir a renegociação do crédito habitação?
De acordo com o diploma legal que já está em vigor, cabe às instituições bancárias avaliar a sua carteira de clientes e determinar quem poderá ser abrangido por esta medida.
No entanto, sempre que sentirem necessidade, as famílias poderão dar o primeiro passo e pedir a renegociação junto dos respetivos bancos.
A fiscalização do cumprimento destas medidas de apoio está a cargo do Banco de Portugal.
O que implica esta renegociação?
A renegociação do crédito habitação será comunicada ao Banco de Portugal como renegociação em PARI.
PARI é o plano de ação para o risco de incumprimento, e consiste num conjunto de procedimentos internos de cada banco com o objetivo de evitar a entrada em incumprimento por parte dos clientes.
Quando há um registo de entrada em PARI, a aprovação de créditos futuros torna-se mais complicada. Isto porque para as instituições financeiras é um indício de que poderão haver futuros incumprimentos.
O que poderá ser renegociado?
Existem várias soluções que os bancos poderão apresentar como forma de renegociar as condições do crédito habitação.
Esta solução poderá passar pelo alargamento do prazo do crédito, pela consolidação de créditos ou pela redução das taxas de juro durante um determinado período de tempo.
Caso a opção escolhida seja o alargamento do prazo, dentro de cinco anos será ainda possível voltar com esta decisão e retornar ao prazo inicialmente contratado. É claro que isto implicará um aumento da prestação mensal, em consequência da redução do prazo.
É ainda de salientar que, independentemente das medidas apresentadas pelo banco para a renegociação do crédito, estas não poderão representar nenhum custo para o cliente.
Qual é a alternativa?
A renegociação do crédito habitação apresentada pelo banco não terá obrigatoriamente de ser aceite pelos clientes.
A entrada em PARI é uma questão a considerar e por vezes a melhor solução poderá passar pela transferência do crédito habitação.
Se quiser saber mais sobre transferência de crédito habitação pode clicar aqui.
A Suspensão das comissões de amortização antecipadas
Habitualmente seria devida uma taxa de comissão pela amortização antecipada do crédito habitação. Estas taxas seriam aplicadas sempre que o cliente decidisse liquidar o seu crédito de forma parcial ou total antes do término do prazo contratado.
Com esta nova medida de apoio estas comissões encontram-se suspensas. O imposto de selo habitualmente cobrado sobre estas comissões também não será aplicado.
Assim, qualquer pessoa que pretender liquidar antecipadamente o seu crédito habitação poderá fazê-lo sem que lhe possa ser cobrada nenhuma comissão.
A quem se aplica?
Esta medida de apoio aplica-se aos contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria e permanente de qualquer valor, desde que tenham contratado taxa variável.
Caso o contrato de crédito habitação estabelecer taxa fixa esta medida não poderá ser aplicada. Isto porque os aumentos da Euribor não influenciam em nada as prestações destes créditos.
Se quiser saber mais sobre taxas de juro convidamo-lo a assistir o nosso vídeo no Youtube.
Qual é o objectivo desta medida?
Esta medida criada pelo Governo tem dois grandes propósitos.
Por um lado, incentivam-se as famílias a reduzirem o risco de endividamento uma vez que podem amortizar os seus créditos sem encargos adjacentes.
Por outro lado, incentiva-se a concorrência no mercado do crédito habitação. Isto porque ao isentar o pagamento destas comissões, os processos de transferência de crédito habitação também veem os seus custos diminuídos, sendo uma solução mais apetecível pelas famílias portuguesas.
Se quiser saber mais sobre transferência de crédito convidamo-lo a assistir este vídeo no nosso canal do Youtube.
O Nosso Conselho
A constante subida da Euribor representa um aumento significativo dos encargos mensais dos agregados familiares. Para evitar situações de endividamento é importante analisar todas as soluções disponíveis no mercado.
Como intermediários de crédito vinculados poderemos ajudá-lo nessa análise de forma completamente gratuita. Se pretender a nossa ajuda poderá contactar-nos aqui.
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