Sonhas em construir a tua própria casa? Sabemos que, tal como a aquisição de habitação, a construção da casa pode ser um dos maiores investimentos da tua vida. Por essa razão, é importante que estejas informado sobre todo o processo de crédito, para que possas tomar as decisões mais acertadas.
O que é o crédito para construção?
O crédito para construção, engloba-se no regime dos créditos habitação e pode destinar-se a construção de habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.
Ou seja, no fundo, é um crédito habitação cuja finalidade é, ao invés da habitual aquisição do imóvel, a construção do mesmo.
Regra geral, está sujeito às mesmas regras dos créditos para aquisição de habitação e por isso os prazos são os mesmos. Relativamente às taxas de juro, cada banco estipula as suas próprias regras.
Tal como acontece no crédito habitação tradicional, não há possibilidade de financiamento a 100%. O montante máximo que o banco vai financiar será sempre de 90%, podendo variar consoante a instituição bancária que escolheres.
Posso recorrer a crédito para construção, mesmo sem ter um terreno?
A resposta é sim. Atualmente é possível contratar crédito para aquisição de terreno e construção. Contudo, a regra é a mesma, o banco só vai financiar 90% do valor do terreno e 90% do valor da construção.
Por exemplo, imagina que pretendes comprar um terreno pelo preço de 50.000€, e o orçamento para construção da moradia é de 200.000€. Ora, o banco vai financiar no máximo 45.000€ para aquisição do terreno e 180.000€ para a construção. O restante valor, terás de ser tu a inteirar com capitais próprios.
Ainda assim, é uma boa opção se o teu sonho é construir casa e não tens terreno.
Como é o processo?
Embora o crédito para construção seja semelhante ao tradicional crédito habitação, o processo é ligeiramente diferente.
Desde logo, tens de escolher o teu terreno e este terreno tem de ter viabilidade para construção. Podes aferir a viabilidade para construção na Câmara Municipal da zona em que se encontra o terreno. Se já tens terreno, deves certificar-te que o mesmo tem viabilidade.
Depois, tens de apresentar um orçamento detalhado para a construção. É sobre este orçamento que o banco te vai conceder o financiamento. Para além disso, deves fornecer toda a documentação necessária para análise do pedido por parte do banco.
O crédito foi aprovado? Parabéns, podes dar seguimento ao processo. Estando aprovado, vais escriturar o crédito e a aquisição do terreno, se for o caso.
Importa referir que esta escritura tem custos, e terás também de fazer face aos custos dos impostos associados.
Depois da escritura, o banco vai entregar-te a primeira tranche do crédito, para iniciares a construção da tua tão sonhada casa. Assim que a construção for avançando, o banco vai libertando mais tranches, até à conclusão da obra.
Mas, antes de libertar estes montantes, a instituição bancária vai precisar fazer vistorias à obra, para se certificar que tudo está o correr bem e que o dinheiro está a ser realmente investido. Estas vistorias têm custos, que serás tu a suportar. Estes custos variam consoante o banco.
Depois de construída a casa, é necessário requerer a licença de utilização na Câmara Municipal, para que tudo fique legal. Tendo a licença, estás livre para habitar finalmente a tua casa nova.
A partir deste momento, o processo de crédito chegou ao fim e agora só precisas de te preocupar em pagar as prestações todos os meses.
Quais os documentos necessários?
Como viste, o processo de crédito para construção requer a apresentação de alguns documentos.
Em primeiro lugar, o banco vai pedir-te documentos pessoais para poder analisar a tua taxa de esforço. (Podes saber mais sobre taxa de esforço aqui.) Estamos a falar de recibos de vencimento, extratos bancários, declarações de IRS, mapa de responsabilidades de crédito, entre outros documentos úteis para aferir a taxa de esforço.
Se apresentares fiadores, vão pedir-te os mesmos documentos dessas pessoas.
Relativamente ao imóvel, vais precisar de apresentar a caderneta predial do terreno, a licença de construção (ou o pedido de informação prévio casa ainda não tenhas licença), o orçamento para construção e o projeto de arquitetura. Se o terreno já é teu, podem ainda pedir-te a escritura de compra e venda ou doação do mesmo.
Tendo em conta a instituição bancária que escolheres, pode ser necessário mais algum documento, pois cada banco tem as próprias regras internas de análise.
Quais as principais vantagens?
Agora que já sabes do que se trata este tipo de crédito e como se processa, vamos analisar as principais vantagens e desvantagens em relação ao tradicional crédito habitação. Comecemos pelas vantagens.
Desde logo, uma das principais vantagens de construíres a tua própria casa, ao invés de comprar uma, é que tens mais liberdade de escolha. Podes escolher não só o tipo de casa que queres ter, o estilo, tamanho, acabamentos, etc., como também o local onde queres viver. Ao comprares uma casa pronta, não podes ter essa escolha.
Outra vantagem, é que neste tipo de crédito existe a possibilidade de carência de capital. Significa que as primeiras prestações do crédito (normalmente durante a fase de construção) serão mais reduzidas. Neste período só estás a pagar juros, não vais amortizar capital. Isto pode ser positivo para conseguires juntar algum dinheiro nesta fase inicial.
Em relação a impostos, também podemos afirmar que é mais vantajoso construir do que comprar casa. Uma vez que se trata de construção e não aquisição, não terás de pagar IMT. Vais pagar apenas IMT sobre a aquisição do terreno.
Finalmente, outra vantagem poderá ser o custo. Sabemos que hoje em dia o mercado imobiliário está bastante inflacionado, e o preço das casas disponíveis está muito elevado. Se optares por construir a tua casa, provavelmente conseguirás poupar algum dinheiro. É claro que tudo depende do tipo de construção, fornecedores, etc. Mas, regra geral, compensa.
Quais as principais desvantagens?
Em primeiro lugar, a principal desvantagem de recorrer a crédito para construção, é a demora do processo. Como estás dependente de licenças camarárias, o processo pode acabar por demorar mais tempo do que gostarias, e é algo que não consegues controlar. Além disso, terás de aguardar o tempo da construção, que ronda os dois anos. Neste requisito, comprar casa pronta acaba por ser mais vantajoso.
Outra desvantagem é a libertação das tranches. Como já vimos, o crédito vai sendo libertado à medida que a obra avança. Se o perito avaliador determinar que não é hora de libertar nova tranche, terás de continuar a obra com capitais próprios. Embora seja raro acontecer, não é impossível.
Por fim, o período de carência de capital também pode ser visto como desvantagem. Embora tenhas uma folga orçamental nos primeiros 2 a 3 anos, o facto é que neste período não estás a amortizar nada do capital em dívida, o que pode resultar num aumento significativo da prestação após este período, se a Euribor estiver mais elevada nessa altura.
O nosso conselho
Se estás a pensar construir casa com recurso a crédito, há alguns fatores que deves considerar. Se vais comprar terreno, tem em atenção a viabilidade de construção nessa área. Podes pedir um Pedido de Informação Prévia (PIP) na Câmara Municipal. É importante assegurar que conseguirás as licenças devidas para a construção.
A escolha do arquiteto e gabinete de engenharia civil também é importante. Lembra-te de fazer uma sondagem pela tua zona de forma a conseguires a melhor opção.
Para terminar, faz a escolha acertada do banco onde vais pedir o teu crédito. Há inúmeras opções no mercado e por vezes a burocracia do processo pode ser desesperadora. Lembra-te que existem intermediários de crédito vinculados que fazem todo esse trabalho por ti, de forma totalmente sem custos. Se tiveres interesse, podemos ajudar-te neste processo. Podes deixar o teu pedido aqui.
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